“十四五”期间，我国经济从高速度发展阶段进入到了高质量发展阶段，物流业作为基础性、战略性、先导性的产业，其高质量发展是经济高质量发展的重要组成部分，而物流园区作为物流业发展的重要载体，也亟待转型升级。“十四五”物流园区高质量转型升级之路，可以按照“五步成诗”模型来实施：具体的转型升级路径可以根据园区禀赋、产业环境、战略定位进行选择，包括产业协同、物流服务功能创新、一体化供应链、物流金融创新、产权改革、智慧物流园区等路径。物流园区的转型升级以生态构架为引领，通过资源驱动或者数字驱动，整合匹配业务板块，选择转型升级路径并实施，以实现物流园区的高质量发展。
我国各类大小物流园区的总数已达6000余个。500亩以上的园区2000余个，占比达40%。70%以上园区存在经营模式陈旧、园区收益不佳、区域产业经济配套不符的现象。物流园区当下的痛点主要如下：
这会导致园区同质化严重，区域、产业匹配不符。很多园区进入二次腾飞阶段，但是缺乏转型升级策划，造成园区与区域经济发展、产业配套脱节，必将导致园区经营效果不佳。
02 | 园区之间缺乏互联互通机制，不能产生联动放大效应园区这几年在头部企业的带动下、平台模式的发展中，改变了单点运作的模式，但没有实现互联互通，网络单一，或者是小区域板块网络；过去相当长时期，园区建设以行政角度为主，忽视了在产业经济区域内园区之间的影响。
03 | 平台型、服务型、智慧型、网络型模式发展缓慢园区停留在传统的物业为主的经营模式上，新模式转型滞后，企业、产业服务效果有限。这里面既有政府政策的问题，也有主体资金运作的问题，同时园区经营乏力也难以按照预期投入；经营模式不清晰，投资者对园区未来缺乏信心。园区内部产业链、上下游供应链条上均存在信息孤岛，数据利用能力欠缺。很多园区招商不选商，运营不建生态，信息化升级犹豫不决，缺乏全价值链运营服务体系，也很难形成产业聚集效应。供应链管理、数字化转型、信息服务等新型人才短缺，教育、职业培训都存在缺口，有些园区通过和政府、产学机构合作产研学基地来逐渐解决这个问题。传统园区的散、乱、不规范、不集约、空置率高与现代园区的生态化、一体化、智慧化、网络化形成明显的形态对比，众多园区亟待转型升级。但在发展过程中，各种业态园区应该是共存、互补、协同发展。
当前国际社会处于矛盾加剧、经济下行的环境之中，促使中国强化了新基建和内需两大发力点，为物流发展带来新的机遇。受疫情影响，全球经济下行趋势明显，当下的俄乌冲突，持续的中美贸易战，使得全球供应链紊乱，但我国近年来实施的一带一路、欧亚大陆桥、中欧班列等国家战略作用日益显露；基建重启、内需激活促使产业转型升级，出台的相关政策引领物流基础设施网络建设，国内大循环为主、扩大内需的发展趋势，推动物流园区有效投资与相关产业链发展。经济高质量发展是通过质量变革、效率变革、动力变革为抓手；推动经济高质量发展，重点在推动产业结构转型升级。2019年2月，由国家发展改革委出台《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，《意见》对于推动解决制约物流高质量发展的突出问题，降低社会物流成本水平，增强实体经济活力，提高社会经济运行效率，促进形成强大国内市场，推动国民经济高质量发展具有重要意义，对于我国物流园区高质量转型升级进行了关键性指导。第四次工业革命正在发生，供给需求与技术创新促使产业转型升级，产业转型升级进而对物流服务趋势产生了如下影响：物流服务需求端趋向于品质化、可视化、碎片化、一体化；而物流服务供给端趋向于标准化、数字化、平台化、生态化。基于物流园区与产业/产业园区的价值链、产业链的分工与协作，物流园区形态从业务物流园区到商业物流园区，再到智慧物流园区逐步进化；园区所提供的物流服务也从自给自足的传统物流，发展到第四方物流为主的现代物流。
图一：产业与物流园区转型升级“四化”趋势
产业转型升级趋向于结构高级化、布局合理化、发展集约化、竞争力高端化发展，物流业也朝着规模化、合作化、绿色化、专业化的方向发展。物流园区是诸多物流企业以及服务型企业的集聚地，物流园区高质量转型升级满足物流业发展趋势的要求。1）产业联动：物流园区和当地产业之间存在明显的产业协同性；2）数智化升级：以数字化、智慧化建设巩固园区硬件设施、提升服务能力，正成为物流园区新的竞争力；3）全价值链经营服务模式：园区延伸服务链条，提供物流咨询、物流金融、供应链一体化、商品展示、设施租赁、保险代理等增值服务；4）网络化布局：物流园区之间互联互通，网络效应逐步显现。物流园与产业深化融合，从简单的服务外包向供应链物流集成转变，增强产业链韧性；从物流园与产业空间脱节向产业与物流业集群发展转变；从物流园与产业资源分散向平台化、智能化、生态化转变，以创造产业生态体系。产业发展趋势影响着物流园区服务功能的发展趋势。物流园区服务功能具有 “互联网＋”、跨境化以及配套化的创新发展趋势。不同性质的物流园区应该进行不同的物流服务功能创新。比如生产服务型物流园可以通过“互联网＋需求定制”服务功能、“互联网＋供应链”服务功能、服务配套——多功能会展服务配套、物流金融服务配套以及供应链金融服务配套等服务功能进行创新。物流服务模式进入以大数据驱动的一体化供应链物流服务的更高级阶段，“一体化供应链物流服务”是以数智化核心竞争力为基础，具有全链条服务功能、提供定制化解决方案、基于供应链管理系统的物流服务新模式。需求端变化、企业个性化、生产模式变化、供应链复杂化促进了一体化供应链服务增长。从根据客户需求对整体的物流项目进行规划、设计并组织实施的一体化物流服务，到对供应链物流领域协同整合的进一步深化，将物流活动优化的范围由一个企业扩大至上下游企业，由围绕一个“节点”扩大至整个“链条”，基于供应链的协同整合更有助于实现“全局最优”的一体化供应链物流服务。一体化供应链服务升级过程为：物流服务局部优化——物流服务全局优化——供应链物流协同优化——一体化供应链服务。
1）微观层面：降低供应链运营成本，增强企业竞争能力；
2）中观层面：提升供应链协同效率，支撑产业转型升级；3）宏观层面：推动供应链现代化，适应高质量发展要求。物流园区根据产业转型升级背景下物流金融发展新趋势，结合互联网技术、大数据、电子商务以及互联网金融等，开展物流金融模式创新，具体可采用 B2B网贷模式、众筹模式、企业集合资产证券化模式、融资租赁债权转让模式、资产融资创新（REITs）等。物流园区的产权安排直接决定其委托——代理关系，而物流园区的委托——代理关系又能反作用于其产权安排。产权制度是现代企业制度的基础，结合我国物流园区产权机制的现存问题，为保证不同阶段物流园区股份制改革的有序进行，可阶段性选择产权制度模式进行升级。产权改革的根本目的是提升运营方经营自主性，激发园区活力。在数字化转型背景下，园区可按服务需求进行数智化升级，集中于“系统性顶层设计规划、精细化管理和个性化服务、新技术融合应用场景、联动共享的数字体系、数字经济转型升级”方向。园区要实现高质量发展，必定走上由传统园区向智慧园区的转型之路。物流园区作为物流业基础设施、重要载体，在物流行业数字化转型的趋势中，体现智慧园区的升级趋势。智慧物流的核心特征从“服务数据化”到“数据服务化”1）商业逻辑：重新设计基于价值循环的交易结构，把尽可能多的资源变成商品；3）持续的生命力：物流知识生产累积、自我学习形成园区自循环运营服务能力。通过云计算、物联网、大数据、人工智能等技术与物流园区融合，实现物流园区智慧化转型升级是顺应时代发展机遇的最优解，物流园区智慧化升级能够为园区带来明显的三大价值：3）获取更高客户价值与沉淀专业能力，实现可持续发展。
“十四五”期间，物流园区在转型升级过程中，切忌舍本求末，要根据园区禀赋根基，区域经济变化，盘活存量资产；依据产业生态趋势，灵活创新地选择升级路径；园区经营方针紧密与国家战略、行业战略融合；通过先补位再引领的供应链服务步骤，充分整合相关产业服务。秉承站位高远、系统发展、集约整合、敏捷实施的原则，使园区真正跃入高质量发展阶段。
